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万科股票面临压力:估值逻辑改变

  对于近期疫情给万科带来的打击是巨大的,万科股票面临也将面临压力,与此同时万科决定重塑估值逻辑,不知道万科做出这么多的举动最终的结果将会如何呢?


  这段时间万科资本运作十分频繁,一边鼓励回收股份一边低利率发债。5月13日万科A发布公告,拟发行2020年面向合格投资者公开发行公司债券(第二期),发行规模不超过25亿元,对于这期债券的种类有两种,一种是5年期,票面利率询价区间为2.20%-3.20%。品种二期限为7年期,票面利率询价区间为2.70%-3.70%.发债利率水平跟部分银行大额存单利率相当。

  对于万科的这波操作而言,可以看出一定层面上反映出万科面对的资本市场以及经营压力。3月的万科2019年报业绩推介会之后,万科A、H股价一路走向年内最低,5月15日,万科动态市盈率录得57.65,静态市盈率录得7.41.对于动静态市盈率差距数倍背后,是万科也是地产行业的估值想象空间日益窘迫的现实状态。

  在新冠疫情黑天鹅事件来袭之后万科的外部压力不断加大,2019年报业绩推介会上,对于公司销售业绩以及新房交付和开复工、现金流等方面,万科总裁祝久胜也表明了新冠疫情带来的影响。在2-3月时,万科销售额以及2019年同期相比下降了510亿元,全面大约有3.9万户客户的新房交付料将会延迟。

  对于万科公布的经营简报可以看出,2020年1-3月份公司累计的新增全口径计容建面/总地价分别是246.1万平/108.9亿元,相匹配的楼面均价为0.44万元/平;拿地额/销售权仅仅只有7.9%,处于低位。受到疫情的影响,万科一季度新增开发项目11个,总规划的建筑面积为237.7万平方米,权益规划建筑面积187.6万平方米。

  在去年一季度,万科新增加开发项目19个,总规划建筑的面积为598.5平方米,规划建筑面积为437.2万平方米。万科,在今年,万科一季度拿地补货的力度大致相当于去年同一时期的一半左右,积极性并没有很高。

  对于整个行业而言,这是一个普遍的现象,国家统计局数据显示,一季度全国房地产开发投资完成额比去年同期下降7.7%,新开工面积跟去年同期相比下降了27.2%,商品房销售面积跟去年同期相比下降了26.%。


  寻求利润更具有确定性以及回报更丰厚的项目不失为向新估值逻辑靠拢的方式之一,其实在深圳地跌集团入主之后,万科就多次表示看好“轨道+物业”合作模式,在此前万科在太原等地联合当地地铁公司合作建房。对于大股东意志与万科核心管理层理念的高度吻合,可以看出意味着万科类TOD高利润项目的发展即将走上快速发展的轨道。

  就目前万科股票面临的压力而言,股票的一个前景不是很明朗,加之疫情对行业的冲击,同行业的大多企业也都受到一定的冲击,不知道跟深圳地铁合作之后,万科会不会有新的契机。

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